余耀辉 律师
广东金桥百信律师事务所
所购房屋在过户登记之前被法院强制查封执行，是许多购房人的噩梦。当遇到这种情况时，为保护自身权益，购房人应当主动提出执行异议。而是否是因为购房人自身原因导致未办理过户，对是否能够排除法院执行至关重要。下面我们先了解法律规定，并分享最高院再审案例裁判观点。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年11月08日施行）（以下简称《九民纪要》）第127条第2项规定：“实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”根据上述法律规定，具备以下情形之一，即属于非因买受人自身原因未办理过户登记，包括：第二，买受人向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为；（一）购买有抵押登记的房屋，最高人民法院关于买受人是否构成过错的裁判观点存在差异，需要综合个案情况进行分析。
案例1【（2017）最高法民申3536号】：已设定抵押的物品并非禁止流通，买受人在购买已设定抵押的物品时，仅需考虑抵押权实现时可能面临的风险，其购买抵押物的行为本身并不构成过错。导致案涉房屋物权未发生变更登记的原因是其已抵押给第三人，而非买受人自身原因所致。虽然买受人知道案涉在建工程已抵押给第三人，但不能就此认定系买受人方面的原因导致物权变动未发生。案例2【（2019）最高法民申1449号】：案涉房屋买卖合同签订后，房产仍然登记于出卖人名下，按揭款由出卖人偿还。买受人明知房屋处于抵押状态，在应支付的购房现金足以偿还贷款的情况下，对何时办理房产过户，按揭贷款如何偿还未作任何安排，放任其权利登记出卖人名下，对不能办理案涉房屋过户登记存在过错。案例3【（2019）最高法民申4571号】：房屋的抵押权成立在先，房屋买卖合同签订在后，买受人购买房屋时对该房屋是否存在抵押情况未尽到合理的注意义务，导致其因该房屋上设有他人抵押权而无法办理过户手续，其自身存在过错，应当承担该房屋未能过户的法律风险。案例4【（2019）最高法民申3916号】：签订《车位转让协议书》时有抵押登记，该抵押曾于签订《车位转让协议书》后被注销，也就是说，协议签订时买受人忽略的权利障碍已经不复存在。而后新设立的抵押晚于《车位转让协议书》的时间。买受人与出卖人约定协议书签订18个月后办理产权证，然而出卖人未履行约定，用案涉车库进行了抵押担保，导致未能办理权属转移登记，过错方显然在于出卖人，买受人不存在过错。（二）购房时不符合限购政策，最高人民法院认定买受人存在过错。
案例5【（2020）最高法民申1859号】：尽管买受人与房地产公司签订《商品房买卖合同》，但因其购买案涉房屋不符合当地商品房限购政策，故任买受人关于其对案涉房屋享有的物权期待权应优先于房产调控行政管理需要的主张，于法无据。买受人购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果，无法请求出卖人房地产公司为其办理不动产转让登记，买受人对案涉房屋没有物权期待权。此外，根据一般生活经验，买受人交易前了解当地商品房限购政策并不需要特殊的法律专业知识，买受人未了解限购政策的行为是未尽到充分的注意义务，存过错。（三）买受人有到房管局递件或要求过户等积极行为，或未办理过户登记有合理的客观理由，最高人民法院认定买受人不存在过错。
案例6【（2019）最高法民申5723号】：一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。1、购房人在购房前应当充分了解欲购房屋是否存在抵押权等权利负担，尽量不购买已被抵押的商品房。若购买了抵押权等权利负担房屋，应作出过户登记、偿还贷款的书面安排，并提前防范抵押权实现时可能面临的风险。2、购房人在购买房屋后应及时向房屋登记机构递交过户登记材料，或者书面或其他方式要求卖房人配合办理过户，保留催促卖房人办理过户登记的证据。
