关于借款合同终止后签订的房屋买卖合同的法律效力分析
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实践中，借款合同履行期限届满后或在履行当中，当事人经协商一致终止借款合同关系，对债权债务进行结算并通过签订房屋买卖合同“以房抵债”的情况较为常见，但由于其中涉及的利益较大，当事人事后常出现合同效力之争。
林霞 律师
广东金桥百信律师事务所
无效论
无效论的观点是：这类合同属流抵押合同，违反法律的强制性规定，系无效合同，其法律依据主要是：
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”
《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效的情形作出了明确的规定：……（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
有效论
有效论的观点是：借款合同双方当事人经协商一致， 就双方的借款本息、违约金等等进行综合清算，终止借款合同关系后，设立房屋买卖合同关系，将借款本息等转化为已付购房款，这是两个独立的合同，双方并无设立抵押权的合意，也不存在抵押物直接流转的事实，故不存在流抵押的情形，不违反《物权法》、《担保法》的效力性强制规定及最高院司法解释规定。
法无禁止即为允许，该合同并不违反《合同法》第五十二条的规定，应认定为有效合同。最高院对此观点亦予认可，具体可参考最高院发布的指导案例72号汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案。［（2015）民一终字第180号］，该案中，最高院对汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司之间在借款合同期限届满后达成的商品房买卖合同的有效性予以认可。该案例对其后的类案事实认定及判决起到了积极的指导性作用。
笔者认同第二种观点。无效论与有效论两种观点的碰撞，源于对上述房屋买卖合同是否属流抵押合同的不同界定。而根据《担保法》的规定，流抵押应为直接流转抵押物的所有权。在没有证据证明合同双方当事人存在以合法行为掩盖非法目的的情况下，不能界定双方当事人签订房屋买卖合同实为直接流转实现债权的抵押权。
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