买卖不破租赁是原则，但例外情况你了解吗？

尚法 勤勉 精专 共赢

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

此法条大家不会陌生，它就是耳熟能详的“买卖不破租赁”原则，即房屋租赁关系存续期间，出租人转让房屋所有权时，受让人承继出租人原租赁合同的权利义务。该原则的意义在于保护相对处于弱势地位的承租人，即使不动产所有权发生变动，承租人也不会因此丧失租赁权。

司法实践中，滥用“买卖不破租赁”原则的情况并非偶然。例如被执行人在被拍卖的房屋上不合理地设置租金显著偏离市场价、期限超长的租赁关系，以此影响拍卖。这对买受人、申请执行人的合法权益均造成严重损害，为执行不动产困境之一。对此，是否无计可施、无法可用？

有原则就有例外。承租人的租赁权在任何情况下都能得到支持吗？今天，就和大家分享一件买卖“破”租赁的例外案件。

当事人谭先生通过司法拍卖竞得广州市某大厦3间房屋所有权，上述房屋的原所有权人叶某曾将房屋出租给邱某，邱某又将其中1间转租给某咨询公司，至今邱某及咨询公司仍占用以上房屋。谭先生认为，叶某与邱某、咨询公司之间签订的租赁合同对其没有约束力，且租赁合同中约定的租金显著低于市场租金标准，遂诉至法院，要求邱某及咨询公司腾退并交还案涉房屋、按市场租金标准支付房屋占用费。一审法院认为，司法拍卖《竞买公告》中已明确该标的物存在长期租赁关系，且法院不负责清场交付。据此，认定应视为谭先生默认并接受该房屋上的租赁关系，驳回谭先生全部诉讼请求。