怎样预防购买的商品房被无端查封或拍卖？

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笔者近期处理了多件因法院查封尚未办理不动产权证的商品房而引发的房地产案件，这类案件不同程度地对开发商或买受人的财产利益有着重大影响。笔者认为有必要以案说法的方式，帮助有关买受人或开发商厘清法律关系，以采取主动规避措施，防止财产损失。

买受人与开发商签订《商品房买卖(预售)买卖合同》，以银行按揭支付房款的方式购买了开发商开发的某商品房。该商品房已预售登记备案，但房屋尚未竣工交付。2018年7月，买受人得知开发商与施工单位因建设工程纠纷案件，被施工单位申请人民法院采取诉讼保全措施查封了包括买受人购买房屋在内的在建工程。不久后因开发商母公司涉嫌P2P刑事案件，导致开发商的财产（包括银行账户资金、在建工程等）全部被公安机关采取冻结、查封等司法措施。现一部分买受人诉讼要求解除商品房买卖合同，另一部分买受人在等待涉案的开发商刑事和民事案件的成功解决，解封开发商建设资金和在建工程，继续履行商品房交付……

买受人与开发商签订《商品房买卖(预售)买卖合同》，以分期付款方式购买了开发商开发的某商品房。该商品房已预售登记备案，但房屋尚未竣工交付。2016年10月，开发商在催收房款的过程中发现，买受人因债务纠纷，其购买的商品房被多家法院预查封。开发商立即以买受人拖欠房款为由，起诉解除《商品房买卖合同》并查封该商品房。2018年4月，法院判决合同解除。开发商将生效判决和同意将买受人支付的剩余首付款交由首封法院冻结，请求多家法院解除查封措施。但多家法院相互推诿，不肯解除查封措施……。后经执行异议、复议甚至执行异议之诉后，才将房屋收归开发商。

上述案件中，涉案商品房只办理预售登记备案，未办理不动产转移登记，但因纠纷案被人民法院依法查封。人民法院所依据的法律依据如下：

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)

2007年10月1日，《物权法》正式实施。《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

在【（2017）最高法民终606号】《麻小林与甘肃银行股份有限公司庆阳分行及庆阳金昊房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案》中，最高法院经审理认为，麻小林虽然与金昊公司就涉案六套房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记，该六套房屋至今仍未办理产权移转登记，也并未实际交付。麻小林虽然主张在当地预告登记与备案登记合二为一，但其并未提交充分证据予以证明，且在一、二审庭审中并未提交其在涉案六套房屋备案登记的同时，曾向当地登记机构申请预告登记并提交的书面材料的相关证据。……，故麻小林主张其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的上诉理由不能成立。其对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。

另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

笔者特别要指出的是，本文所述的预告登记与商品房交易过程常见的预售备案登记是两回事。预告登记是由《物权法》规定的一种登记类型，兼具物权性与债权性，属于民事法律制度，预告登记费为80元/件；预售商品房合同登记备案制度则是由《城市房地产管理法》规定的行政措施，属行政管理制度，预售登记不收费。

在房地产市场新常态的当下，大部分房地产企业的资金日趋紧张。部分中小型开发商开发的项目因资金链断裂引发的烂尾，甚至诉讼被查封和被拍卖的风险增大。笔者基于上述真实案例与法律分析，建议消费者：

1、购房时尽可能地选择商业信誉好的大开发商。

2、除常规商品房预售登记备案外，增加办理预告登记。