一 基本案情
（一）当事人和代理人基本情况
原审原告：庄某杰
原审被告：FH企业
委托代理人：黄顺华，广东金桥百信律师事务所律师
（二）案件基本情况
2014年广州农商行向SY公司发放贷款6500万元，由王某宾、邢某英、祖某周和蔡某玲以物业提供最高额抵押担保，同时王某宾和邢某英提供保证担保。后SY公司未依约还款，广州农商行提起仲裁申请，广州仲裁委裁决SY公司归还6500万元本金和相应利息，广州农商行对抵押物（房产若干）享有优先受偿权，王某宾和邢某英承担连带清偿责任。广州农商行后申请强制执行。
执行阶段，FH企业自广州农商行受让上述债权及附属权益，并变更成为该案申请执行人。某法院拟对抵押房产进行拍卖时，案外人庄某杰提出执行异议，称其已与抵押人就抵押房产签订长达20年的租赁协议，并已支付完毕20年租金，且转租给了第三方，申请法院撤销拍卖及中止对抵押物的强制执行。法院经审查，认为：庄某杰主张租赁权，本质上是阻却房产交付，属于对案外人执行标的的异议，应依据《民事诉讼法》第二百二十七条进行审查，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。鉴于涉案房产的抵押权设立在租赁权设立之前，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，因此该案外人执行异议不能排除执行，驳回异议请求。庄某杰不服上述执行异议裁定，向法院提起执行异议之诉，诉请撤销该执行异议裁定，确认其对抵押房产享有合法租赁权，并要求中止对抵押房产的执行。
一审判决认为：现无充分证据证明租赁合同为虚假合同，亦无证据证明租赁合同存在合同无效的事由，因此推断租赁合同合法有效，确认庄某杰对抵押房产享有合法租赁权。但涉案房产办理抵押登记的时间早于租赁合同的签订时间，鉴于涉案房产系在办理抵押登记后出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故虽然庄某杰对涉案房屋享有合法租赁权，但不能产生阻却人民法院对涉案房产予以执行的法律效果。退一步说，即使租赁权先于抵押权设立，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”该条规定赋予了符合条件的承租人在执行标的被强制移交占有给受让人时，享有阻却执行的权利。但对不动产采取的查封、拍卖措施本身不涉及移交该不动产时，并不适用该条规定。本案中，庄某杰与王某宾、邢某英之间是租赁合同关系，承租人对租赁物享有的是占有使用的权利，FH企业作为申请执行人，其享有对涉案被查封房产拍卖所得价款优先受偿以清偿债务的权利，对涉案房屋采取的公开拍卖以清偿债务的执行措施，本身不涉及移交该房产的占有，该房产上无论是否附着有在先的租赁权，均不能阻却该执行措施。综上，庄某杰要求撤销执行裁定，以及要求中止对涉案房屋的执行的诉讼请求依据不足，法院不予支持。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”故作为申请执行人的FH企业若认为拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，其可向人民法院申请依法将其除去后进行拍卖。
原被告均不服一审判决，提起上诉。本所律师自二审阶段介入案件，代理FH企业一方。
（三）争议焦点
虽然一审判决支持继续执行抵押房产，不中止拍卖，但其对庄某杰租赁权的确认却将极大地影响房产拍卖价值和便利，甚至给顺利进行拍卖造成障碍。法院虽有权去除租赁权拍卖，但在执行实践中，法官出于各种顾虑很难推进。因此，我方在上诉中首先极力主张否定该租赁权；其次，除了前述实体主张，我方同时从程序上寻求突破点，主张本案不属于案外人执行异议之诉的审查范畴，其应当通过执行复议程序予以救济，即一审受理案件属于程序错误，应当予以驳回起诉。
二 各方意见
（一）原审原告意见
庄某杰上诉请求撤销执行裁定书，确认庄某杰对涉案房产享有优先购买权。其认为，一审判决已确认庄某杰对涉案房产享有合法租赁权，但未确认其对涉案房产享有优先购买权是错误的，庄某杰在租赁合同存续期内理应享有优先购买权。
（二）原审被告意见
1.认为一审判决认定事实不清，对FH企业在一审中提交的证据和陈述的案件事实未做审查。我方从各种证据细节处详细分析，涉案租赁合同多处明显违背日常生活经验法则，原审原告陈述的交易事实无法相互印证，涉案租赁关系存在恶意伪造的重大嫌疑。庄某杰与王某宾、邢某英等人恶意串通，损害抵押权人利益，依《合同法》第五十二条规定应属无效。
2.庄某杰主张的租赁权并不能排除法院采取司法拍卖的程序，其诉请依法不属于案外人执行异议之诉的审查范畴，应当驳回起诉。其一，根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，案外人提起执行异议之诉所主张的权利应当是属于足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。本案中，庄某杰主张的租赁权虽为实体权利，但并不能阻止涉案房产的转让和交付，更何况在后的租赁关系不能对抗设立在先的抵押权，庄某杰主张的租赁权即使得以认定，也同样不能阻止涉案房产的转让和交付。因此，如庄某杰不服执行异议裁定应当通过执行复议程序予以救济，而非提起案外人执行异议之诉。其二，根据《某某省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第（二）部分第26条的规定，金钱债权执行中，案外人以其对执行标的享有租赁权为由，请求排除执行，不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。
三 审理结果及理由
二审裁判要旨中绕开了对租赁权真实性进行阐述和判断，而是从程序上突破，实现了我方的上诉目的。二审法院认为：广州农商行依据仲裁裁决对抵押物享有优先受偿权益，FH企业通过债权转让承接了该生效法律文书确定的该项权利。据此，庄某杰的执行异议直接指向生效法律文书确定的特定执行标的，即其在本案中所提诉请实质上系否定生效法律文书作为执行依据的合法性。则依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，应当依照审判监督程序办理。庄某杰起诉不符合法律规定，驳回起诉。
四 办案体会
我方在二审审理过程中，通过积极举证和结合生活实践对租赁过程进行细节分析，说明租赁关系存在诸多不合常理之处，异议人和债务人存在非常明显的恶意串通的迹象。这种主观判断虽然难以掌握直接的证据，但通过律师有力的质疑，能够对主审法官的内心确信产生重大影响，让其在作出裁判时趋向审慎和保守。与此同时，换位思考，站在方便法官裁判的角度，我方能够提供法官一条更加简单的程序路径“软着陆”，让法官实现内心正义的偏向。因此，虽然二审中仍然缺乏直接证据证明恶意串通的存在，法院难以直接认定租赁无效，但法官最终选择另辟蹊径，通过程序上的瑕疵驳回庄某杰诉请，维护了债权人合法权益。
由于本案二审得以改判，执行法院很快重新启动拍卖程序，抵押房产的商业价值得以保障，最终FH企业顺利回收债权。
